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[编辑:永太净化设备经营部] [时间:2020-04-16]

  摩登3主管QQ-71872511新浪财经讯 4月14日 A股物业上市公司招商积余发布2019年年报。年报显示,完成招商物业与中航物业重组后的招商积余实现营业收入60.78亿元,同比减少8.68%;实现归属于上市公司股东的净利润为2.86亿元,同比减少66.59%;实现扣非后归母净利润为2.9亿元,同比增长292.85%。

  2019年12月公司实行重大资产重组,发行股份购买了招商物业 100%股权。重组完成后目前招商蛇口001979股吧)直接间接合计持有公司51.16%,为招商积余控股股东。物业管理服务占公司营收的比例达到85%。

  但这次年报仅合并了招商物业12月份的经营数据,并购带来的影响或许要到2020年才能完整呈现。

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  数据调整期 剩余房地产项目或继续计提跌价准备

  由于2019年实行重大资产重组,招商积余(前称中航善达000043股吧))2019年年报各项数据还处于调整期。

  招商积余表示2019年归属于母公司所有者较上年同期下降 66.59%,主要是上年公司转让三家房地产项目公司取得投资收益所致。2018年若剔除上述子公司转让投资收益影响,2019年利润总额较上年同期增长2502.72%。2018年转让地产项目确认投资收益12.4亿元,2019年报告期无此收益。

  而营业收入同比下降8.68%也主要受房地产开发业务剥离影响。从收入结构看,同期物业管理服务同比增长32.8%、资产管理同比下降2.35%、其他业务同比下降85.45%。

  其他业务为房地产开发,2019年实现营业收入3.1亿元,较上年同期减少18.3亿元,下降85.48%,主要是公司已不再从事新的房地产开发,仅销售部分遗留地产项目尾盘,因此营业收入同比降幅较大。2019年该业务占公司营业收入5.13%。

  目前招商积余旗下房地产开发子公司还有三家:天津格兰云天置业有限公司、衡阳中航地产有限公司、龙岩紫金中航房地产开发有限公司,2019年净利润分别亏损65.6万元、613万元、7194万元,合计占当期净利润的比例为-20%。这三家实际上已经在2018年计提了高额的存货跌价准备,导致本年度存货跌价准备增加不多,其中龙岩中航年内转回6527万元,目前龙岩中航存货跌价准备期末余额为2.68亿。

  华泰地产团队提示风险,公司剩余房地产项目盈利能力一般,龙岩、衡阳、天津项目均已计提存货跌价准备。若市场环境进一步恶化,公司可能继续计提存货跌价准备。此外,公司若继续出让房地产开发项目公司股权,也可能造成业绩波动。

  纵观招商积余的发展历史,主营业务曾多次发生变化。2006年主要业务为房地产开发、物业管理和酒店经营管理,2011年剥离酒店经营业务,2016年开始剥离房地产业务。2019年重大资产重组,收购招商物业100%股权,加码物业管理业务。

  直到2019年12月招商物业才并表,对利润表的影响不大。资产负债表方面,公司期末应收账款占总资产6.63%,同比增长 80.84%。收购导致商誉从无增至25.7亿元,占总资产的15.55%。由于剥离房地产业务,招商积余的资产负债率也由2018年的63.09%下降至2019年的51.5%,同比下降12个百分点。同期财务费用同比下降15.7%,销售费用更是同比大降32.4%。

  2019年11月19日(“购买日”)招商积余完成对招商物业100%股权的并购,所以完成重大资产重组之后,招商积余2019年年报仅包含了招商物业12月一个月的经营数据。但从这些数据中,招商物业+中航物业这一巨无霸的合并效果如何,我们可窥得一二。

  12月份,招商物业实现净利润3875.9万元,实现营业收入5.9亿元。根据致同事务所审计,招商物业2019年度实现扣除非经常性损益后归属于母公司股东的净利润为17294.11万元,业绩承诺完成比例为108.77%。

  而物业行业季节性收入并不明显,据此简单推算,招商物业2019年一年的营业收入约为70.8亿元。中航物业2019年全年营业收入为45.1亿元,若招商物业全年业绩并表,二者合计营收或高达115.9亿元。

  再来看物业管理行业2019年最新业绩榜。最高的碧桂园服务2019年营收为97亿元,招商积余以60.6亿元的营收排在第三位,若仅按51.8的物业管理业务收入统计,排在第六位。倘若合并招商物业全年营收,招商积余很可能将成为第一家收入超过百亿的物管公司,同时也登上营收规模第一的宝座。但实际上,随着物业行业每年超30%的营收增速,2020年谁将营收第一还有很大变数。东吴证券601555股吧研报预测,2020年招商积余的营收或达118.8亿元。

  合并之后,招商积余目前在管面积为1.53亿平方米,排在25家已上市物管公司第六位。

  其中中航物业管理面积为6729万平方米,同比增长26.8%,住宅与非住宅业态的管理面积占比分别为31%、69%;招商物业管理面积为8537万平,同比增长23.5%,住宅与非住宅业态的管理面积占比分别为65%、35%。

  结构差异说明,中航物业与招商物业所擅长的物业业态完全不同。综合之下,招商积余住宅、非住宅分别分别占比50.1%、49.9%,分别同比增加16.0%、35.4%;来自控股股东、第三方分别占比40.9%、59.1%。物业管理费总体收缴率为96.4%。

  根据年度报告,招商积余物业管理业务收入占比虽高,但是毛利率仅为9.83%,其中基础物业管理部分住宅毛利率低至4.94%、非住宅毛利率低至9.26%。对比目前已公布业绩的上市物企,雅生活毛利率高达36.7%、浦江中国毛利率最低为15.4%。招商积余毛利率较浦江中国还低约5个百分点。毛利率为何如此之低,或许只有招商积自己才清楚。重组之后的效益问题也值得关注。

  受益于资产管理及其他业务的高毛利率,wind数据显示2019年招商积余综合毛利率为18.3%。净利率仅为4.44%,较去年大幅下降约8个百分点。

  不过值得关注的是,目前A股物业股稀缺,仅新大正、南都物业603506股吧)、招商积余三家,按最新收盘价计算招商积余的市盈率达到了94.6倍,为目前A+H物业股最高。

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